Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

Перепланировка новостроек может быть необходима для удовлетворения потребностей владельцев квартир, не смотря на то, насколько современными их дома могут быть. Однако, просто спланировать и выполнить ремонт не получится. Прежде чем начать работы по перепланировке, нужно выполнить согласование проекта.

Для достижения согласия на перепланировку необходимо предоставить проект, соответствующий требованиям застройщика, управляющих организаций и муниципальных властей. Если дом не является старым зданием, то процедура оформления перепланировки будет проще, поскольку многие современные многоквартирные дома строятся с учетом возможности выполнения перепланировки. Некоторые даже сдаются с "свободной планировкой". Тем не менее, необходимо согласовать проект перепланировки в любом случае.

Перепланировку можно начинать только после получения всех разрешительных документов на работу. В зависимости от размера и сложности проекта, а также от региона, где находится дом, цена за процедуру может очень различаться. Иногда, на согласование проекта может уйти до 6 месяцев.

Следует заметить, что не все перепланировки настолько сложны, что требуют глобальных изменений в конфигурации квартиры, и возможно, достаточно лишь изменить расположение или количество внутренних перегородок. Тем не менее, в любом случае, для того, чтобы сделать жилье максимально удобным для проживания всей семьи, перепланировка может быть осуществлена при соблюдении всех необходимых правил и требований.

Перепланировка квартиры – это сложный и ответственный процесс, который нужно рассматривать с точки зрения законодательства. Некоторые действия можно выполнить, а некоторые – нет. В этой статье мы расскажем, что точно можно делать, что точно нельзя делать и что можно делать только после согласования.

Нельзя делать:

• Сносить несущие конструкции. В особых случаях может быть разрешено демонтировать несущие конструкции лишь частично.
• Нагружать несущие конструкции сверх установленной нормы.
• Снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей.
• Удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления.
• Затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому.
• Расширять жилую площадь за счет чердака.
• Присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их – и наоборот.
• Объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери.
• Делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат – кроме тех, что находятся на первом этаже.
• Отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление.

Что можно делать без специального разрешения:

• Косметический ремонт помещения – причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем).
• Монтировать встраиваемую мебель.
• Ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние).
• Переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.

Что делать позволено, но лишь после согласования:

• Убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые.
• Возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы.
• Демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию.
• Не полностью разбирать ненесущие стены.
• Сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы.
• Расширять санузел за счет нежилой площади.

Если запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке придется одобрять по проекту. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

Важно помнить, что уполномоченные органы могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры в некоторых случаях, как указано в статье 27 ЖК РФ. Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года. Поэтому, чтобы избежать проблем, нужно заранее узнать, какие документы необходимо собрать, какую конкретно перепланировку можно делать, и учесть все нюансы.

Перепланировка квартиры — это серьезное мероприятие, с которым нужно быть готовым разбираться. Для начала следует знать, что согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. Процедура, которая проводится уже по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Но зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Однако следует помнить, что согласование перепланировки перед ремонтом имеет свои преимущества, так как процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.

Согласно практике, хозяевам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.

Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.

Тем не менее, перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Для этого следует заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки и получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены. Затем подать заявление и пакет документов в жилинспекцию. После официального разрешения можно приступать к ремонту и выполнению перепланировки. Ну а затем следует привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт. И, конечно, зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.

Если перепланировкой и ремонтом занимаются при наличии ипотеки, то следует знать, что перепланировка квартиры в новостройке возможна только при наличии письменного разрешения банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков.

Чтобы избежать неприятностей, владельцу квартиры стоит приступать к перепланировке только тогда, когда у него есть заветное разрешение. Перепланировку следует оформлять уже после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы все прошло по правилам, а также безопаснее и эффективнее. Для оформления перепланировки в новостройке необходимы проект перепланировки, справка застройщика об исполнении договорных обязательств, заявление в жилинспекцию и техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Удачи!

Ориентировочная стоимость услуги оформления перепланировки

Большинство владельцев квартир, которым нужно получить разрешение на перепланировку, отдают предпочтение комплексному обслуживанию, которое включает не только узаконивание ремонта, но и получение необходимых разрешительных документов. Такой вариант не только удобнее, но и может оказаться значительно выгоднее. Стоимость оформления перепланировки включает две составляющие: цену на проект и расходы на процедуру получения разрешения. Оплатить можно все сразу, при этом стоимость услуги начинается от 70 000 рублей, или заказывать каждый этап работы по отдельности.

Процесс согласования перепланировки проходит в четыре этапа.

Для получения разрешения на перепланировку от государственных органов потребуется подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоимость этого этапа может начинаться от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, будут ли затронуты несущие конструкции.

Стоимость самого проекта, включая техническое заключение в Москве и области, составляет около 25 000 рублей при заказе без услуг по согласованию. За отдельное техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки придется заплатить такую же сумму. Однако стоимость может быть разной в зависимости от сложности и объема работ: например, для объединения квартир стоимость будет выше, чем для установки легкой перегородки.

Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ будут стоить около 20 000 рублей, а услуги техники БТИ — 15 000 рублей. За внесение данных в ЕГРН нужно заплатить в среднем 30 000 рублей.

Общая стоимость оформления перепланировки может зависеть от многих факторов: площади квартиры, района, статуса здания и других параметров.

Для тех, кто не знаком с процессом перепланировки, может показаться, что это крайне сложно и затратно. Владельцы квартир в новостройках не знают, как получить разрешение на перепланировку квартиры, с чего начать и на какую сумму рассчитывать. Ища информацию в интернете, многие люди приходят к выводу, что это невероятно сложно и дорого. Но стоит отметить, что каждый случай индивидуален. Правильная организация процесса и поддержка опытных специалистов могут значительно упростить процедуру.

Важно отметить, что материал не является публичной офертой, цены приведены для ознакомления и актуальны на август 2020 года.

Фото: freepik.com