Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

Мало кто может похвастаться стабильностью в современном глобальном обществе, особенно в Москве. Город предъявляет особые условия для своих жителей.

Чаще всего, молодые семьи приобретают свою первую квартиру, которую затем меняют на более просторное жилье поближе к месту работы. Подрастающие дети заставляют семьи переезжать в новый район, где находится нужная им школа или спортивный комплекс. Растущая семья требует дополнительных комнат.

С другой стороны, родители взрослых детей часто идут на сокращение площади квартиры, чтобы либо разъехаться с молодой семьей, либо заработать дополнительные деньги, обменяв свою квартиру на поменьше с приличной доплатой. Вот так работает "круговорот" квартир в московском рынке недвижимости.

Как осуществить обмен квартиры с доплатой? Этот вопрос задают многие. Люди, которые проходили через такой круговорот, советуют начинать с поиска "своего" риэлтора. Самостоятельное проведение сделки может быть рискованным, и ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными. К тому же, на поиск покупателя, подбор подходящего варианта, проверку документов, организацию банковских взаиморасчетов и трудные переговоры уйдет огромное количество времени.

Существует несколько способов решения вопроса обмена квартиры с доплатой:

• Через договор мены, который осуществляется меньше чем 3% обменов квартир в Москве. Найти собственника идеальной квартиры, которому понравится ваша квартира, нелегко, хотя такие обмены бывают, в основном в случаях родственных обменов.
• Через договор купли-продажи, который осуществляется по тем же правилам, что и другие сделки. Если квартиры не признаны равноценными, то договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
• Через альтернативную сделку, осуществляемую через два договора купли-продажи. Это наиболее распространенный способ обмена квартиры с доплатой. Вам предстоит продажа своей квартиры и покупка интересующего варианта, которые подготавливаются одновременно. Это может включать следующие шаги:
• Поиск агентства недвижимости, подходящего для вас;
• Получение базовой информации о вариантах и прочих расходах;
• Подготовка квартиры к продаже;
• Продажа вашей квартиры;
• Одновременно с этим осуществляется поиск квартиры, которая будет заменой вашей;
• Проверка юридической "чистоты" квартиры, коммунальных долгов;
• Покупка квартиры.

Необходимо иметь в виду, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть лишь частью более крупной цепочки обменов, которые могут содержать 5-6 звеньев. Это показывает, как много работы должно быть выполнено агентством недвижимости и из чего складывается стоимость их услуг.

Если вы хотите обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную в Москве с оплатой, то стоит заметить, что это может обойтись совершенно по-разному, так как Москва, как и любая другая столица, имеет различное ценовое разбиение на районы.

Так, если ваша однокомнатная квартира — в Центральном административном округе, и вы хотите обменять ее на большую квартиру в других округах Москвы, то вы можете обменять ее без доплаты с вашей стороны и даже ожидать компенсации со стороны покупателя, в зависимости от района и качества жилья, которое вы приобретаете. Однако обмен квартиры внутри ЦАО будет индивидуальным и будет зависеть от каждой конкретной квартиры.

Если продаваемая и покупаемая квартиры находятся в одном ценовом сегменте, то размер предстоящих затрат становится более предсказуемым. Если вам требуется более большая квартира в вашем же районе, то размер доплаты будет равен разнице в квадратных метрах, умноженной на небольшой понижающий коэффициент. В абсолютных цифрах, это составит от 1 млн. рублей в старой Москве. Однако этот коэффициент связан с тем, что на вторичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной квартиры при прочих равных условиях.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную осуществляется по аналогичной схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую вы можете рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Однако стоит учесть, что поиск квартиры может занять определенное время, потому что в меньших количествах находятся более большие квартиры. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет около 700 тыс. рублей, и от 1300 тыс. рублей на четырехкомнатную квартиру. Важно понимать, что эти начальные цифры приведены для обменов в том, что называется "хрущевками", и найти четырехкомнатные "хрущевки" достаточно сложно, поэтому последняя цифра является условной.

Жильцы, которые проживают в трех- или четырехкомнатных квартирах, могут найти выгодное решение, обменяв свою собственность на две однокомнатные квартиры без доплаты. Однако, в большинстве случаев, при таком обмене придется смириться с потерей уровня района. Если требуется увеличить жилую площадь и сохранить или улучшить качество района, то придется доплатить. В этом случае предсказать размер доплаты очень сложно, так как условия обмена становятся гораздо сложнее. Например, если вы владеете трехкомнатной квартирой типа "хрущевка", то придется доплатить при обмене на две однокомнатные квартиры. В то же время, разница в цене между крупными квартирами и маленькими будет существенно выше, чем между однокомнатной и многокомнатной квартирой. Другими словами, продать большую квартиру будет на порядок дешевле, чем купить две меньшие, потому что однокомнатные квартиры всегда стоят значительно дороже благодаря высокой конкуренции.

При расчете своих возможностей необходимо учитывать все эти факторы.

Чтобы осуществить обмен одной большой квартиры на две меньшие, потребуется заключить три договора купли-продажи: на продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложняет задачи для агентств по недвижимости, влечет за собой дополнительные расходы и, соответственно, увеличивает стоимость услуг риэлторов на 1,3-1,6% в среднем.

Фото: freepik.com